Új őrület hódít a magyar lakásoknál, házaknál: egy pofonegyszerű, legális trükkel lehet milliókat keresni

Budapesten és néhány megyeszékhelyen jellemző leginkább, hogy egy nagyobb lakásból kettő vagy több kisebbet alakítanak ki. A régi bérházakban viszonylag sok polgári lakás van/volt, ezeknek kb. tizede 80-100 négyzetméteres vagy ennél is nagyobb. Ezeket vásárolták/vásárolják fel olyan befektetők, akik - akár saját kivitelezői csapattal - több kisebb otthont hoznak létre. Az elmúlt 8-10 évben a fővárosban egyre több olyan esetről hallani, hogy egymás melletti lakások összenyitása után keletkezett nagyobb összterületet használnak hasonló célra. (ezeknél sok az egyébként rosszul kihasználható beugró, kis szoba, stb., de megvannak az önálló gépészet kialakításának lehetőségei.) 

A lakásmegosztások szabályozására az építésügyi hatósági igazgatás területén nincs külön jogszabály. Ezeket kormány-, miniszteri-és önkormányzati rendelet és szakmai előírás szabályozza (ezek elsősorban anyagi jogi szabályok). A lakásmegosztáshoz sem építési engedélyre, sem az építésügyi hatósághoz teendő bejelentésre nincs szükség. 
Lehetnek azonban olyan építési műveletek, amelyekhez kell engedély, például, ha a homlokzaton új ablak vagy ablakrész jelenik meg, netán a meglévő homlokzati ablakot úgymond függőlegesen megosztják.

Óbudán a lakások megosztásához településképi bejelentés szükséges, ezen eljárás keretében vizsgálható, hogy a lakásszám megfelel-e a jogszabályoknak. Az így kialakuló új lakásoknak ingatlan-nyilvántartásba való bevezetéséhez is szükséges a megosztás jogszerűségét igazolni. A helyi előírásokat a meglévő épületek tetőtér-beépítésével kialakított új lakásokra vonatkozóan az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII tv. 2019. 03. 15-től hatályos 60/H § e.) pontja felülírja, mivel a tetőtér-beépítéssel létrejött lakás nem számít bele a helyi építési szabályzatban megállapított maximális lakásszámba.

Lépések lakás megosztása esetén:

1. A földmérő elkészíti a vázrajzokat 
2. Hatósági bizonyítvány iránti kérelmet adnak be az Önkormányzathoz 
VAGY amennyiben építési engedélykötelesek az átalakítás során végzendő munkálatok, akkor építési engedély iránti kérelem beadása, megadása 
3. Fizikai különválasztás 
4. Helyszíni szemle és hatósági bizonyítvány vagy használatbavételi engedély megadása (ha szükséges volt az építési engedély) 
5. Társasházi közgyűlés összehívása, közgyűlési határozat az Alapító okirat módosításáról az új albetétek létrejötte miatt - szerencsére ehhez elegendő a szokásostól eltérően az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozat, HA a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad (normális esetben változatlan marad) 
 

Jogi következmények is vannak
Több esetben a beruházó/befektető nem járja végig a fent említett utat. Eladás esetén az újonnan létrejött lakás alapterületének megfelelő nagyságú tulajdoni hányadot ad el, vagyis ha például két azonos méretű lakás jön létre, akkor a régi terület felét. Az eladó ekkor csupán Használati megosztásról szóló megállapodást készít, mely szerint az eladott hányadhoz a fizikailag itt és itt található (jobb oldali, bal oldali stb.), ilyen helyiségekből álló lakás kizárólagos használata tartozik - mondta dr. Nagy Barbara ingatlanokra szakosodott ügyvéd. Emlékeztetett:ilyenkor ennek a konkrét tulajdonostársnak elővásárlási joga lesz a másik lakásrészre.

A gyakorlat szerint a bejárat sokszor változatlan a folyosóról, és ott belépve van egy előtér, abból nyílik a két külön lakás. Ez a megoldás némileg csökkentheti a vételárat, de nem számottevően, mert profi beruházók kivitelezői gyakran divatos, designlakásokat hoznak létre - fűzte hozzá a jogi szakértő. Amire ritkán gondolunk: ha több új lakás jön létre, gondoskodni kell a gépjármű elhelyezéséről, ha nem tudjuk megtenni ezt, akkor pénzben megváltható. 

Vannak ellentétes példák is, mert tudni olyan befektetői csoportokról, amelyek tényleg extra minőségű anyagokat és megoldásokat felvonultató luxus lakásokká varázsolnak egy nagy belvárosi lakást és nem feltétlenül a felosztásból akarnak pénzt csinálni - vélekedett Lontai Dániel, a Pont Jó Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője. Tapasztalatai szerint kifejezetten árnövelő hatású a tágasság, az igazi luxust keresők már ezt is nagyon nézik és hajlandók csillagászati összeget fizetni egy ilyen ingatlanért. A "kettő kicsi helyett inkább egy méretes, felújított" szlogenje mögött az a megfontolás is áll, hogy az utóbbinál semmiféle engedély nem szükséges és nincsenek hosszadalmas eljárások, műszaki bonyodalmak - mondta az ingatlanos szakértő. 

A lakásállományt egy másik, a családi házas övezetekben alkalmazott és ha lehet, még gyorsabban terjedő megoldás is növeli: nagyon elharapózott, hogy egy régi, romosabb családi ház lebontása után két-három-négylakásos társasházat vagy ikerházakat emelnek. Ennek engedélyezése önkormányzati hatáskör és egyelőre kevés olyan helyi hivatalról tudni, ahol sokáig elleneznék ezeket a rendkívül sűrű beépítéséket. Az önkormányzatok egyébként eltérhetnek az OTÉK-ben rögzített értékektől és sok esetben el is térnek, méghozzá felfelé. Részben azért, mert így tudják kielégíteni az építési keresletet - és növelni közvetett bevételeiket.
 

Sok helyen már korlátoznak
Információink szerint ugyanakkor egyes kerületekben, továbbá agglomerációs településeken - a túlépítettségtől tartva - már korlátozzák a beépíthetőséget. Erre a helyi építési szabályzatban kerítenek sort.

Újbudán a 2015-2020-as időszakra szóló lakásgazdálkodási koncepcióban a kis méretű lakások problémájára is megoldást javasoltak. A testület inkább a vízszintes, illetve a függőleges lakás összenyitás lehetőségével foglalkozott, ezt támogatta. "A lakások horizontális és vertikális összenyitása a panel szerkezetű lakásoknál is megoldható, melyhez, ha kell az önkormányzat akár segítséget is nyújthat. Fentiekből következik, hogy önkormányzatunk inkább a lakásméretek növelését támogatja, a felújítások pénzügyi támogatására már jelenleg is biztosítunk lehetőséget önkormányzati rendeletünkben." - fogalmaztak a Portfolio-nak.

Fóton és Dunakeszin is a szigorítás felé vették az irányt. Dunakeszin például januártól a megengedett minimális telekméret kétszeresét el nem érő ingatlanok esetében 1 db lakás építhető, a megengedett minimális telekméret kétszeresét elérő ingatlanok esetében 2 db, amelyek különálló épületben is kialakíthatók. Jelenleg még egy 600 négyzetméteres telken is felhúzhatnak két házat, de januártól már legalább 1200 négyzetméter kell ehhez. Az önkormányzat megerősítette, hogy az elmúlt évek gyors ház-és lakásépítési hullámával nem tud lépést tartani az infrastruktúra fejlesztése, részben emiatt is szigorítanak.
 

Inkább eladják a telek hátsó részét
A délkelet-pesti agglomeráció járási központjában, Gyálon legutóbb 2015 elejétől léptettek életbe korlátozást: attól kezdve csak 800 négyzetméteresnél nagyobb telken lehet kettőnél több új lakást építeni. Kiss István főépítész szerint náluk sokkal jobb a helyzet, mint nagyon sok más agglomerációs településen, ahol hasonló méretű telekre akár 4 lakást is engedélyeznek. "Jellemző, hogy a hátsó telekrészt manapság - szolgalmi út kialakításával - inkább eladják a tulajdonosok, semmint valamelyik saját családtagjuk számára építenének házat. Nálunk további szigorításra nincs mód, a beépíthetőségi arány továbbra is 30 százalék" - fűzte hozzá. A Portfolio tapasztalatai szerint ugyanakkor az egyébként sem nagy telkeken felépített két családi ház körül szinte alig marad zöld terület, sokszor a kocsibeálló és a bejárati járda elviszi a maradék telekrész felét is. Ez a tendencia másutt is megfigyelhető az agglomerációban.

Lontai Dániel még utalt rá: a családi házas övezetekben a csupán bejelentés köteles építkezéseket gyakorlatilag semmilyen szakmai testület nem felügyeli. (Egy 2017 áprilistól hatályos országos rendelet jóval feljebb vitte azt az épületméretet, ami alatt elég a bejelentés: immár 300 négyzetméter ez a határ, igaz, itt csak saját célú építkezésről lehet szó és legfeljebb egy lakás lehet az új épületben.) "Nincsenek jogorvoslati lehetőségek, ha mondjuk rosszul jelölik ki egy épület vagy egy kerítés helyét. A településképi rendeletben ugyan szabályozzák az épületek jellegét, de a beépíthetőségi arányra nincs semmiféle kötelező szám, legfeljebb azt kérhetik számon, hogy az övezeti besorolásnak megfelelő-e ez az arány." - ecsetelte a helyzetet.

Fotó: Pexels