Új kerületrész formálódik Budapesten - Erre érdemes lesz odafigyelni

Budapesten a legtöbb lakást, az elmúlt két év átlagában évi 3000 felett a 120 ezer lélekszámú XIII. kerületben adták el, a budai oldalon pedig a XI. kerület közelítette meg ezt a számot. A III. kerületben már 2015-ben elérte az adás-vételek száma a válság előtti értéket és azóta is stabilan 2000-2500 közötti maradt az évente értékesített lakások száma, bár a kereslet ennél jóval nagyobb.

A kerület felkapott buda-hegyvidéki lakónegyedekhez hasonló családi házas övezetei már jó ideje favoritnak számítanak, míg Duna partja az elmúlt másfél évtizedben vált igazán népszerűvé, ahogy a megkopott egykori vállalati üdülők helyén új beruházások sora csábította azokat, akik különleges vízparti lakókörnyezetre vágytak. Budapest favorit lakótelepei közül szintén a Duna közelsége adja varázsát a Római lakótelepnek, de a Szentendrei HÉV mentén található többi lakótelep is sokakat vonz, ez az árak növekedésében is tetten érhető.

A KSH adatai alapján elmúlt öt év során 323 új lakást értékesítettek a kerületben, ami jelentősen elmarad a XI. 957 és XIII. kerület 1497 darabos eladásaitól. Ennek az oka azonban nem a kereslet, hanem a nagy lakásszámú projektek hiányára vezethető vissza. Kevés ugyanis a kerületben a többszáz lakásos projektek megépítésére alkalmas telek. Az Otthon Centrum júniusi összegzése szerint a III. kerületben jelenleg 49 új projekt van megvalósítási szakaszban és további négy projekt tervezése zajlik. A megvalósítás alatt lévő projektek lakásszáma mintegy 1350, míg a XI kerületben ugyanez a szám 3957 (ebből még 863 érhető el), a XIII. kerületben pedig 6639, amiből 1399 volt elérhető. A fent hivatkozott KSH által publikált számoktól való eltérés oka, hogy az Otthon Centrum felmérésben már eladottként szereplő lakások jó része csak előszerződéssel rendelkezik, míg a hivatalos statisztikában a véglegesen lezárt adás-vételek kerülnek bele. 
A tervezett óbudai beruházások ugyanakkor több száz új lakással bővítik majd az elérhető új lakások számát, amire nagy igény mutatkozik. A kerületben épülő új lakások átlagos fajlagos négyzetméterára 870 ezer forint volt az első negyedévben, ami lényegesen kedvezőbb a II. kerület átlagos 1,25 milliós, de még a XI. kerület 930 ezres négyzetméter árához képest. Az új, jobb elhelyezkedésű projektek megjelenésével úgy tűnik, a III. kerületi árak is felzárkóznak a XI. kerületi árakhoz.

Javuló közlekedése és ellátottsága, a sok zöld felület, a közeli Duna és a még viszonylag megfizethető árak miatt családosok és egyedülállók is keresik. És nem csupán a használt lakásokat, házakat, hanem az új építésű társasházakat is. Gyors és fonódó villamos, HÉV, rengeteg buszjárat, családias és nagyobb üzletközpontok, piacok, a Duna part, hegyvidéki kirándulóhelyek, strandok, és sok zöld felület, valamint kedvezőbb árak a további zöld kerületekhez képest. Egyebek között ezért is választják egyre többen Óbudát. Nem véletlenül, hiszen a kerületi önkormányzat tudatos városfejlesztési politikájának eredménye a városrész központjainak és intézményeinek megújulása, kezdve az Óbudai Promenáddal, a kerületben található római emlékeken át a közterek és parkok felújításáig. A városrész arculatát adó kerületközpont, a kulturális központok hálózata, múzeumok, szabadtéri rendezvények a helyi közösség építését szolgálják, miközben az itt élők életminőségét javítják. Mindezt a kerületi lakosság bevonásával, közösségi tervezéssel valósítják meg. 
Az évek óta folyamatosan zajló fejlesztések nyomán fokozatosan arculatot váltanak a kerület belső városrészei is. A régi Óbuda hangulatából még megmaradt házak, a Fő tér környéke, a Zichy kastély a már megújult Óbudai Promenád vonalát folytatva egészen Aquincum romvárosáig tartó kulturális tengelyt jelölnek ki, amely a fejlesztések egyik fontos irányát jelentik és nemcsak önkormányzati kezdeményezésekről beszélhetünk. Aquincum romvárosa mellett az elmúlt évtizedekben korszerű iroda-, kutató- és felsőoktatási bázis épült, a Szentendrei út menti egykori iparterületek kereskedelmi és szolgáltató vállalkozásoknak adnak otthont és új beruházások tervei is napvilágot láttak már, így például a Szentendrei út és a Bogdáni út csomópontja közelében egy új Árkád bevásárlóközpontot tervez a terület tulajdonosa.

A jelenleg futó beruházások közül méretét tekintve messze kiemelkedik a hivatalos értékesítést nem régen kezdő az óbudai Duna-part mellett 5 hektár alapterületen épülő Waterfront City, ahol a tervek szerint több ütemben 1400 lakást építenek. Ez a szám meghaladja a válság utáni felfutásban elindított és 2020 első félévében befejezett összes projektben kínált új lakások számát. Az elmúlt pár évben zömmel 20-30 lakásos beruházások indultak a kerületben, ötnél kevesebb olyan építkezés van, amelyik megközelítette vagy kicsit meghaladta a 100 lakásos méretet.

Az óbudai lakáspiacot nagyjából három alpiacra lehet bontani, mindegyiknek saját karaktere van. A hegyvidéki részen (Remetehegy, Táborhegy, Testvérhegy, Ürömhegy, Aranyhegy) a szabadon álló családi házak és a sorházas beépítés jellemző, de vannak kisebb és közepes méretű társasházak is. Néhány nagyobb projekt is itt készül. A használt lakások átlagos kínálati négyzetméterára 600-700 ezer forint, az újaké 15-20 százalékkal magasabb. 
Egészen más környezet az Rómaifürdő és Csillaghegy, ahol családi házas, sorházas, villaövezetben kisebb társasházak is feltűntek. A Duna közelsége meghatározó, ez az árakban is megmutatkozik, a Római (Pók utcai) lakótelep még mindig kiemelkedően vonzónak számít a fővárosi lakótelepek között. A meglévő beépítettség miatt azonban nagyobb léptékű beruházásra - a már bejelentetteken kívül - nem nagyon van hely. 
A harmadik lokális piacot Óbuda szívének is szokták emlegetni és déltől északra haladva a Kolosy tértől körülbelül a Bogdáni útig tart, illetve nyugatról keletre indulva a hegyvidéki körzet lábától egészen a Duna partjáig. Változatos a lakáskínálat itt is: nagy, többnyire teljesen felújított panelházak, 10-15 éve épült közepes méretű társasházak, 40-50 éves 5-6 emeletes bérházak, hangulatos sorházak és zárt sorú családi házak is kínálnak újszerű, jó és közepes állapotú lakásokat. A kínálati átlagár - lokáció, építési év, állapot és beosztás függően - 500 és 700 ezer forint között mozog.

A kerületen belül ez a környék talán a legjobb a kereskedelmi és szociális ellátottságot, szabadidős lehetőségeket tekintve. Az önkormányzat - vállalkozókkal összefogva - felújította a Kolosy tér környezetét és létrehozta az úgynevezett Óbudai Promenádot. A hangulatos sétány mentén jó éttermek, kávézók, kis üzletek találhatók, és hamarosan az egykori Kolosy téri piac is megújulva a vendéglátást gazdagítja majd. Több régi társasházat felújítottak és most is zajlanak ilyen beruházások az önkormányzat támogatásával, döntően az itt lakók finanszírozásával. Mindez természetesen hozzájárul az ingatlanok értéknövekedéséhez, egyúttal vonzóvá teszi a befektetési célú lakásvásárlást is, hiszen egy prosperáló kerületrész felértékeli a lakóingatlanokat is. A negyed ázsiója azzal is növekszik, hogy lassan eltűnnek a leromlott, ipari hasznosítású területek és új funkciót kapva egy felfrissült körzet alakul ki.

Fotó: Pixabay