Ráijesztettek a lakáshitelesekre - Vége a dalnak?

Érdemes külön beszélni 1. a meglévő lakáshitelesekről és 2. a mostanság hitelt felvevőkről. Míg a lakáshitelesek számára csak az érdekes, mi történik a kamatokkal a kamatfordulónapjuk környékén, a hitelfelvevőket érthető módon elsősorban a hitelfelvételkor aktuális kamatszint és a kamat jövőbeni kiszámíthatósága érdekli.

1. Meglévő lakáshitelek:
A már felvett lakáshitelek közel 60%-a változó kamatozású, vagyis kamatperiódusa nem haladja meg az egy évet (jellemzően 3 hónap, de 6 vagy 12 hónap is lehet). Ez esetben a kamat

• a budapesti bankközi kamatlábból, a BUBOR-ból mint referenciakamatból és
• a szerződésben meghatározott, 3 évente (de akkor is csak nagyon valószínűtlen esetekben) változtatható kamatfelárból

tevődik össze. A változó kamatozású hitelek közé tartoznak a forintosított devizahitelek is, amelyeket egységesen 2,1%-os referenciakamat (3 havi BUBOR) mellett váltottak át forinthitelre 2015 tavaszán.

Mint alábbi ábránkon látható, az elmúlt években bőven ez alatt a 2,1%-os szint alatt tartózkodott a referenciakamat. A volt devizahitelek kamata például ma közel 2 százalékponttal alacsonyabb, mint a forintosításkor volt. 10 milliós (átváltáskori) hitelösszeg és 15 éves (átváltáskori) hátralévő futamidő, valamint 3 százalékpontos kamatfelár mellett ez azt jelenti, hogy a törlesztőrészlet 79 600 forintról 69 700 forintra, vagyis csaknem 10 ezer forinttal csökkent a forintosítás óta. Ez már magasabb, mint a mélyponton, 2016 végén - 2017 elején jellemző 69 200 forint, de csak mintegy 500 forinttal. Jó hír az adósok számára, hogy a BUBOR és ezzel együtt a változó kamatozású meglévő hitelek kamata nyár óta nem emelkedett tovább, lényegében a nyár eleji szinten stabilizálódott. 

Kissé más a helyzet azoknál a meglévő lakáshiteleseknél, akik fix kamatozású, pontosabban 1 évnél hosszabb kamatperiódussal rendelkező hitelt vettek fel. Arányuk az MNB adatai szerint közel 40% a meglévő lakáshitelek körében. Náluk (a végig fix kamatok kivételével) nem a BUBOR, hanem az állampapírok ÁKK által közzétett referenciahozama vagy a BUBOR hosszú lejáratú testvérének tekinthető budapesti kamatswap ügyletek (BIRS) kamatlába a mérvadó referenciaértékként. A kamatfelár rögzített, maga a kamat pedig a leggyakoribb esetekben 3, 5 vagy 10 évente változik. Míg a változó kamatozású hiteleknél a kamatfelár-változtatási mutatók, a fix kamatozásúaknál a kamatváltoztatási mutatók határozzák meg kamatfordulónapkor a kamatváltozás pontos mértékét, ezek számítási módszertanát az MNB hagyta jóvá a bankok számára, és folyamatosan bemutatja őket a honlapján.
 

Mit jelentenek a mutatók?

Kamatváltoztatási mutató: a hitelezés refinanszírozási költségeihez és a hitel nyújtásához kapcsolódó, az üzleti kockázat körén kívül álló, a hitelezők által nem befolyásolható - vagyis tőlük független - valamint általuk el nem hárítható körülményekben bekövetkező változást objektív módon kifejező, a kamatmódosítás számításának alapjául szolgáló és a nyilvánosság számára hozzáférhető viszonyszám. 
Kamatfelár-változtatási mutató: a kamatfelár módosításának alapjául szolgáló kamatváltoztatási mutató; valamely referenciakamat vagy referenciahozam változását fejezi ki a bázis időszakhoz mérten, amely megmutatja, hogy a referencia-kamatlábon felüli kamatrész milyen mértékben változtatható.

A fix kamatozású hitelek kamatának változását (a végig fixek kivételével) tehát az ÁKK-hozamok és a BIRS határozzák meg. E téren is jó hírünk van: nyáron és ősszel még úgy tűnt, hogy vége az alacsony kamatok korszakának, és átléptünk a hozamemelkedés korszakába, az elmúlt hónapokban azonban ismét nyugodtabbá váltak a piacok. A fix kamatozású hitelek esetében mérvadó hosszú hozamok az elmúlt években alig mutattak érdemi változást, így fix kamatfelár esetén nincs nagy különbség azok között, akiknek 2016-ban volt vagy éppen 2019 elején van a kamatfordulónapjuk. Nagy valószínűséggel mindketten jól jártak, hiszen az előző kamatfordulónapjuk (5 éves kamatperiódus esetén 2011-ben, illetve 2014 elején) még egy jóval magasabb kamatkörnyezetben érte őket. Náluk is csökkent tehát azóta a törlesztőrészlet, a változó kamatozású hitellel rendelkezőkhöz hasonlóan. Ráadásul a bérek jellemzően emelkedtek azóta, a törlesztőképességüket ez is javította. 

A fentieket az MNB meglévő hitelekre vonatkozó statisztikái is alátámasztják: a lakáshitellel rendlekezők nagy átlagban jelentős kamat-csökkenésnek örvendhettek. 

2. Új hitelfelvevők

Fenti első két ábránk az új hitelfelvevők számára is releváns, hiszen a bankok részben a referenciakamat alapján árazzák lakáshiteleiket. Mint láttuk, a BUBOR, az ÁKK-hozamok és a BIRS is megemelkedett ugyan tavaly nyáron, de a BUBOR kivételével jórészt visszacsökkentek azóta egy korábbi, alacsonyabb szintre, a BUBOR emelkedése pedig eleve nem volt annyira jelentős. Ma már az új lakáshitelek döntő többségét (legutóbb már több mint 90%-át) hosszú kamatperiódus mellett veszik fel a háztartások, és az adósságfék-szabályok október 1-jei változása csak támogatja ezt.

A Bank360.hu összegyűjtötte, hogy mely bank használja az ÁKK-hozamokat, illetve a BIRS-et a lakáshitelek kamatának meghatározása során. Előbbi valamivel jellemzőbb, de utóbbira is szép számmal találtak példát, ezeket a hitelekhez tartozó kamatváltoztatási mutató megnevezésével együtt tartalmazza alábbi táblázatunk. 

A referenciakamatok melletti (arra "rárakódó") másik fontos kamatrészt a kamatfelár jelenti, amelyet a bankok új hitelajánlataik esetében folyamatosan képesek változtatni saját üzletpolitikájuknak, árazási elveiknek megfelelően. A jellemző gyakorlat az, hogy néhány havonta magát a kamatot írják át ajánlatiakban a bankok, így a kamatfelár a piaci (bankközi és állampapír-piaci) mozgásoknak megfelelően folyamatosan változik, de természetesen úgy, hogy közép- és hosszútávon képes legyen fedezni a bankok működési költségeit, várható hitelezési veszteségeit és a hitelportfóliótól elvárt profitját is.

A kamatfelárak szempontjából is sikerült áttörést elérnie az MNB-nek, ehhez a fogyasztóbarát minősítés is hozzájárulhatott. Korábban hosszú éveken keresztül felrótta a bankoknak, hogy nemzetközi összevetésben is túl magas kamatfelárat alkalmaznak a fix kamatozású hitelek esetében (ezzel ellenösztönözve őket a biztonságosabb kamatozású hitelek felvételére), azonban ez mára megváltozott, így 2018 harmadik negyedévében már alacsonyabb volt a fix kamatozású hitelek felára, mint a változó kamatozásúaké. Ezt persze az akkor lejátszódó hozamemelkedés is támogatta (amelyet jellemzően nem követtek le kamatemeléssel a bankok), így a hosszú referenciakamatok év végi csökkenése miatt feltételezzük, hogy azóta azért nagyjából ismét hasonló szintre került e kétféle hitel átlagos kamatfelára. 

A fentiekben láttuk, hogy mind a referenciahozamok, mind a kamatfelárak kedvezően alakultak az utóbbi negyedévekben a fix kamatozású hitelt felvevők (vagyis a döntő többség) számára. Ennek ellenére azt mutatják a Magyar Nemzeti Bank adatai, hogy az utóbbi hónapokban (egyelőre októberiek a legfrissebb statisztikák) országos szinten inkább nőtt a fix kamatozású új lakáshitelek átlagkamata, hasonlóan a változó kamatozásúakéhoz. 

Ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy tömegével drágultak volna a banki hirdetményekben szereplő lakáshitelek, és hazudnának a fenti statisztikák (amelyek egyébként is inkább év végére, és nem szeptember-októberre jelzik a jelentősebb hosszú lejáratú referenciakamat-csökkenést). Inkább arra utalhat ez a kamatemelkedés, hogy minél többen vesznek fel lakáshitelt, annál nagyobb az alacsonyabb jövedelmű, ezért rosszabb minősítésű és kockázatosabbnak számító, ezért magasabb kamattal hitelezett ügyfelek aránya a hitelfelvevők között. Hitelboom idején ez természetes jelenség, amely összetétel-hatásként növeli a statisztikában az átlagkamatot.

Elmondható, hogy ugyanazon ügyfelek számára a fix kamatozású hitelek tavaly még kedvezőbbé váltak, és az elmúlt hónapokban ezt a piaci hozamkörnyezet is támogatta.
Címlapfotó: Pexels