Melyiket választanád? - Ugyanannyiért egy garzon, vagy egy négyszobás új lakás?

Korábban már egy cikkben bemutattuk, hogy 40 millió forintból a főváros egyes részein milyen alapterületű és elrendezésű új lakásokat lehet kapni, a még szabad lakóingatlant kínáló projektekben.  Az egyértelmű, hogy már pár hónappal korábban sem lehetett az I., II., V., VI. és XII. kerületekben 40 millió forint alatt vásárolni, azóta pedig a projektek előrehaladásával és az átárazásokkal csak még magasabb lett a budapesti új lakások négyzetméte. Míg három hónappal korábban 850 ezer forint volt a fővásrosi átlag, mostanra ez 900 ezer forint fölé emelkedett, a 2019. harmadik negyedévére vonatkozó budapesti lakáspiaci riport adatai alapján.

Ez gyakorlatban azt jelenti, hogy egy 50 négyzetméteres lakásnál legalább másfél millióval többet kell fizetnie a most vásárlóknak. Kijjebb haladva a belvárosból, nagyobb lesz a választék és az alapterület is, míg a VII. kerületben maximum egy másfél szobás, 40 négyzetméteres új lakásra volt elegendő 40 millió forint még nyár elején, addig a III., VIII., IX., XI. és XIII. kerületekben tapasztalt 810-870 ezer forintos átlagos négyzetméterár mellett ekkora összegből egy 50 négyzetméteres másfél szobás új lakás kerülhetett a tulajdonunkba. A peremkerületekben 620-750 ezer forint között mozgott a fajlagos ár, így akár már egy 55 négyzetméteres új lakást is lehetett 40 millió forint alatt venni, ami általában két szobás elrendezéssel párosult. A három hónap, ami azóta eltelt további 3-4 százalékkal drágította meg a projekteket átlagosan, így 2-3 négyzetméterrel még kisebbek lettek a 40 milliós összeghatárral megvásárolható lakások Budapesten.

Vidéken és az agglomerációban saját kert és négyszobás új lakás

Eddig csak a peremkerületekig haladtunk az új lakások összehasonlításában, érdemes azonban szemügyre venni a vidéki piacot is, illetve az agglomerációt. A legalább 10 lakásos projekteket általában a nagyobb városokban, vagy megyeszékhelyeken építik, de a főváros közelsége miatt az agglomeráció kistelepülésein is szép számban akadnak újlakás-projektek. Három megyében jelenleg több mint 2 ezer lakás fejlesztése zajlik azokban a projektekben, ahol az értékesítés még zajlik. A fejlesztők leginkább Győr-Moson-Sopron, Somogy és Pest megyében aktívak, de a legtöbb projektet Pest megyében értékesítik, itt magas a kisebb, 10-15 lakásos fejlesztések előfordulása. Látható, hogy a Balaton partja mennyire népszerű lokációnak számít, 9 olyan települést is találunk, ahol legalább három, 10 lakásosnál nagyobb projekt áll értékesítés alatt. Szintén kedvelt Pest és Győr-Moson-Sopron megye, ahol 6, illetve 4 településen értékesítenek legalább három ekkora projektet.

Új építésű lakások átlagos négyzetméterára Bp-en kívül az értékesítés alatt álló min.10 lakásos projektekben, forrás: Eltinga

Budapest határán kívül a négyzetméterárak is jóval alacsonyabbak, az agglomerációban 525-600 ezer forint közötti lehet egy négyzetméternyi új lakást vásárolni. Összehasonlításképpen, ha visszatérünk a 40 millió forintos elképzelt határhoz, felhasználva a teljes összeget 67-75 négyzetméteres új otthont kaphatunk. Ez már 2-3 hálószobás új lakást jelent általában, amihez nagy valószínűséggel pár száz négyzetméteres kert is tartozik, illetve egy nagyobb terasz, vagy erkély.  A belvároshoz közeli kerületekben kapható 35-40 négyzetméteres kislakásnak, ez több mint a kétszerese is lehet alapterületben és szobaszámban egyaránt.

Milyen a kereslet az agglomerációban?

Weston Gyöngyi, a Családi Ingatlan ügyvezetője úgy látja, hogy az agglomeráció egyre vonzóbb a fiatalok számára, aminek oka a budapesti lakásárak extrém emelkedése, a CSOK könnyű igénylése. “A legkeresettebbek az 55 millió alatti ingatlanok, a házfelújítás nem népszerű, tényleg nehéz szakembert találni, ezért az agglomerációban az új építésű ingatlanok iránt továbbra is nagy a kereslet. Kihívást jelent ugyanakkor, hogy hogyan költözzenek a fiatalok a régiből közvetlenül az új ingatlanba, a tervezőasztalról elfogynak a jó, élhető ingatlanok, a  beruházók pedig általában elvárják, hogy kb. 50%-ig a vevő rendelkezzen önerővel, és ez az építkezés első szakaszában kerüljön kifizetésre.Vannak beruházók, akik kínálnak már erre alternatívát. Legtöbbször valamilyen akcióval, vagy extrával (mint például egy albérlet támogatás vagy ÁFA garancia stb.) szavatolják az építkezést és könnyítik meg a fizetési konstrukciót a vásárlók számára. Ez egy erős biztalomépítő fogás."

A  kereslet kapcsán hozzátette azt is hogy: elsősorban a közlekedés határozza meg, hogy mely település a legkeresettebb most az agglomerációban. "A kötött pályás közlekedést sokan kedvelik, illetve, ha Budapesthez közvetlen autóbusz vezet az plusz pontnak számít. Számos településen már elfogytak a telkek, így az árszínvonal jóval magasabb lett (Ilyenek pl. Üröm, Budakalász, Pomáz, Diósd, Törökbálint és Dunakeszi) és a 100 négyzetméter körüli ikerházfeleket kb. 65 millió Ft-tól lehet megvásárolni, Herceghalmon, Pátyon, ugyanezeket már 45 milliótól meg lehet kapni."

Fotó: Pexels