Megéri még Budapesten az ingatlanbefektetés?

Ami leginkább jellemző, hogy a magas lakásárak miatt háttérbe szorult az a típusú befektetési tevékenység, hogy egy vállalkozó vásárol egy lakást, azt felújítja, majd haszonnal megnövelt áron eladja. Ennek oka, hogy olyan árakon kellene kínálni a felújított ingatlant, melyért már nem tudnák (könnyen) értékesíteni. Ezzel szemben a bérleti díjak magasan járnak, így a kiadásra történő ingatlanbefektetés a megfelelő hozamok miatt továbbra is jelen van, habár itt is mérséklődő befektetői kedvvel lehet találkozni.

„Jól látható ez például a XIII. kerületben, ahol a befektetők mára szinte teljesen eltűntek a piacról, miután az elmúlt években majdnem minden felújítandó ingatlant felvásároltak” – hívta fel a figyelmet Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ami pedig megmaradt, azt olyan áron kínálja a tulajdonosa, hogy a befektetőknek nem éri meg belevágni az üzletbe.

„A VIII. és IX. kerületből is kikoptak azok a befektetők, akik felújítás után magasabb áron adnák tovább a megvásárolt ingatlanokat, mivel jó áron még a lepusztult lakásokhoz sem jutnak hozzá” – jelezte Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ugyanakkor továbbra is jelen vannak azok a befektetők, akik elsősorban kiadásra keresnek lakást. Ők nem riadnak vissza a nagy méretektől sem, ha az ingatlan megosztható, de általában olyan lakást választanak, melyet egy tisztasági festés után már ki is lehet adni. Arra persze figyelniük kell, hogy sok társasház már nem engedi a rövid távú lakáskiadást – jelezte a szakértő.

„Budapesten a legfontosabb befektetési terep mindig is a belváros volt, ahol a vevők 95 százaléka gyakorlatilag befektetőnek tekinthető. Ők ma már elsősorban kiadás céljából vásárolnak. Külföldiek is jelen vannak közöttük, de az nem jellemző, hogy tolonganának a piacon” – jelezte Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan V., VI. és VII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ennek oka szerinte is leginkább a túlárazottság, melynek hatására a korábbi években megszokottnál szerényebb - de azért stabil - kereslet jellemezte az elmúlt hónapokat. 

A befektetőkre egyébként az jellemző, hogy gyorsan döntenek, és irreális árakat látva inkább továbblépnek, vagy meg sem nézik a túlárazott ingatlanokat. Számukra a belvárosban a garzonlakás a „slágertermék”: egy szép állapotú házban lévő, de felújítandó és jó áron kínált kislakás jelenti az ideális vételt. Ilyenből azonban már kevés van, mert a belváros keresett részein - például a bulinegyedben - az elmúlt években már eladogatták a tulajdonosok ezeket lakásokat, és mára csak a túlárazott ingatlanok maradtak a piacon – tette hozzá Schneider Zoltán.

Hasonló a helyzet a belvárosi kerületekkel határos Zuglóban is, ahol jelen vannak ugyan még a készpénzes befektetők, de Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint egyre alaposabban megvizsgálják, hogy mit vesznek.

„A szomszédos IV. kerületben is úgy fest a helyzet, hogy a magasan járó ingatlanárak ellenére sem koptak ki teljesen a piacról a befektetők: a vevők 15-20 százaléka még mindig bérbeadási szándékkal vásárol ingatlant” – jelezte Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ugyanakkor, ha a bérlakáspiacon nézünk körül, akkor azt látjuk, hogy az elmúlt fél évben csökkent a kereslet a kiadó lakások iránt, miközben a bérleti díjak változatlanul magasan járnak.

Ugyanezt tapasztalja Nagy Andrea, a Balla Ingatlan III. kerületi és bel-budai irodáinak szakmai vezetője is, aki szerint „a bérbeadás megtorpant” Bel-Budán, ami azzal jár, hogy a készpénzes vevők között egyre kevesebb a befektető. „Ez persze elsősorban belső budai részekre jellemző, a III. kerület mindig is erősebb volt ebből a szempontból. Ennek oka talán az lehet, hogy a belső részek esetében túl magas bérleti díjakat feltételeznek az érdeklődők, így talán meg sem próbálkoznak a lakáskereséssel” – vélekedett a szakértő.

Szűkül a készpénzért befektetésre vásárlók köre azonban Buda másik felén, a XI. és XXII. kerületben is. Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai irodáinak régiós vezetője szerint a befektetők ugyan most is vadásznak egy-egy jó vételre a használt lakások piacán, de úgy tűnik, hogy inkább az újépítésű lakások vásárlására álltak rá. Dél-Buda agglomerációjában található Tópark esetében például a vevők 10 százalékát a befektetők teszik ki, akik aztán kiadják az általuk megvásárolt ingatlanokat.

Fotó: Pexels