Lakbérindexet fejlesztett a KSH és az ingatlan.com

Rendkívül nehéz megbízható méréseket végezni a bérleti szektor nagyságára, lakóira és nem utolsósorban árviszonyaira vonatkozóan, mivel a lakáskiadás a magyarországi lakáspiac szürke zónájába tartozik. Jelentős előrelépés ebben a helyzetben, hogy az ingatlan.com felajánlotta rendkívül kiterjedt, több százezer egyedi hirdetést tartalmazó adatbázisát a Központi Statisztikai Hivatalnak statisztikai hasznosításra, a lakbérek alakulásának megfigyelésére.

Szemben a hivatalos statisztikákkal, az eredmények nem fedik le a teljes vizsgált sokaságot, vagyis az albérleti piacot, hiszen csak az ingatlan.com hirdetései között megjelenő bérletek adataira támaszkodnak. Az ingatlan.com és a KSH jelenlegi együttműködését egy közel egy éven át tartó kutatási időszak előzte meg.

A kapott eredmények a kínálati lakbérek alakulásáról adnak tájékoztatást, tehát a piacra éppen belépők számára elérhető lakások bérleti szintjét tükrözik és ez – mint korábban szintén kimutattuk – jelentősen eltér az adott időszakban ténylegesen bérelt lakásokra jellemző értékektől. A bérleti díjak többsége a megállapodás után nem emelkedett, így szintjük általában a beköltözés időszakának árviszonyait tükrözte.

A magánbérleti piac a nagyvárosokban koncentrálódik, ez érvényes az ingatlan.com ügyfélkörére is: a hirdetések döntő többsége fővárosi lakásra vonatkozik, havi szinten átlagosan az összes hirdetés kétharmada budapesti hirdetés. A fővároson kívüli internetes hirdetések is alapvetően a megyei jogú városokban és a városokban jelennek meg, a községek súlya elhanyagolható.

Ezen a piacon a kislakásoké a főszerep

A hirdetett kiadó lakások átlagos nagysága 61,4 m², mediánja 53 m². Ez az érték a 2018. évi lakbérfelvételhez képest – ahol az országos átlag 56 m², a budapesti átlag pedig 54 m² volt – kissé magasabb.

Egy lakás átlagos lakbére Budapesten 2015 első felében 140 ezer forint volt, ez az érték 2020 elején 175 ezer forintra emelkedett, majd a COVID-19-járvány megjelenésének hatására a második negyedévben az átlagos lakbér 156 ezer forintra csökkent. A városokban és a megyei jogú városokban hasonló tendencia figyelhető meg: az előbbiekben 2015 közepén 123 000, az utóbbiakban 90 000 forint volt az átlagos fizetett lakbér. A városok magasabb lakbérszintjét az agglomerációkban található kisebb városok magasabb lakbérszintje magyarázza. Az eltérés a vizsgált időszak végén is fennállt, 2020 második negyedévében a városokban 138 ezer, míg a megyei jogú városokban 108 ezer forint volt az átlagos árszint.

2020 második negyedévében Budapesten átlagosan 3100 forintot kellett fizetni négyzetméterenként, a megyei jogú városokban átlagosan 2000 forintot, a városokban 2200 forintot.

Az összes megfigyelés 29,5%-a magán, 70,5%-a közvetítői. A közvetítők részesedése csökkenő tendenciát mutat: míg 2015-ben a hirdetések több mint 83,5%-a közvetítőirodai hirdetés volt, ez az arány 2019-ben kevesebb, mint 61%-ra csökkent.

Budapest szerepe mindvégig meghatározó a lakásbérleti piacon, és ezen belül is a fővárosban a legmagasabb az internetes hirdetések részesedése. Budapesten a 13. illetve a 11. kerületben hirdették a legtöbb kiadó lakást a vizsgált években. A tíz legnépszerűbb kerület közül a 14. kerületben volt a legnagyobb növekedés – 2015-höz képest a megfigyelések száma több mint duplájára nőtt.

A Lakbérindex 2020 januárjában érte el a maximumát, 2020 februárjától megfordult, majd a márciusi visszaesés bizonyult különösen erőteljesnek. Áprilisra a visszaesés mérséklődött, májusban pedig újra 4%-körüli emelkedést mutattak a hirdetésekben szereplő lakbérek.

2020 áprilisára –feltehetően a COVID-19-járvány következében létrejövő bizonytalanság és a piacra kerülő airbnb-lakások okozta kínálatbővülés miatt – az országos árszínvonal 2018-as szintig esett vissza. Budapesten kerületenként legalább tíz százalékpontos csökkenésről lehet beszélni, azonban a pesti belső kerületek esetén akár több mint 15 százalékpontos esés is bekövetkezett.