Lakásáfa ingyenmilliók - Aki szül, megkapja!?
Az elmúlt napokban a régóta várt, de mégis valamiért váratlanul jött Varga-bejelentés tartja lázban a lakáspiac szereplőit, a fejlesztőktől, a bankokon át, a jogászokon keresztül, a vásárlókig. Mindenkit. Régóta várta a lakáspiac a végleges miniszteri állásfoglalást az 5%-os lakásáfa ügyében (sokan bíztak hosszabbításban), hiszen a bizonytalanság az egyik legkomolyabb akadály a piacon, pláne ha 2-3 éves fejlesztési ciklusról van szó, úgy mint manapság egy lakóprojekt esetében. Július 3-án este megkaptuk a választ. 2020. január 1-jétől újra a régi, a 27%-os áfa terheli az új építésű lakások nettó vételárát (legyen az egy elmaradt részlet, vagy a teljes összeg). És bár erre készülhetett a piac, mégis a rengeteg optimista, egymást erősítő szakmai vélemény miatt hidegzuhanyként ért (szinte) mindenkit a hír. Innentől pedig jön a megválaszolásra váró kételyek sokasága. Jogászok, adótanácsadók, ügyvédek, fejlesztők még hetekig, akár hónapokig is keresik majd a megfelelő válaszokat. Várják az újabb állásfoglalásokat akár a NAV-tól, akár a minisztériumtól. De mi ez az egész? Mi lesz a folyamatban lévő lakásokkal, és azok árával? Mi lesz a csúszásokkal? Mi lesz a bedőlésekkel? Mi lesz a lakáspiac lendületével? Mi lesz a használt lakások árával? Mi lesz a teljesítés előtt előlegként 5%-os áfával befizetett összegekkel (adóelkerülés?)? Mi lesz a sok kisebb vagy nagyobb fejlesztővel, eltűnnek a szerencsevadászok? Napestig sorolhatnánk, amikre a következő hetekben majd igyekszünk is válaszolni a piac szakértőinek bevonásával. Most röviden arról, amit eddig tudunk, és amilyen hatásokra számítunk.
Mi történik?
Az áfabevétel közpénz, vagyis megy a minden magyar állampolgárt szolgáló közös kasszába (ezen most ne időzzünk hosszasan, ez elvben így van). Új építésű lakást, ráadásul többnyire Budapesten, ráadásul csupán pár tízezer darabot csak egy nagyon szűk réteg tud ma megvásárolni. Ha még ennek az állománynak egy jelentős részét nem is magyar állampolgárok, sőt, egyenesen befektetők veszik meg, akik az alacsony alapkamat, a kiadásban rejlő (a piac egyéb területeinél) magasabb hozam, illetve a vélt jövőbeli értéknövekedés reményében vásárolnak, akkor az állam gondolhat egyet, és a piacot serkentő átmeneti intézkedés végével, az új politikai irányt támogatva, új ösztönzőket dolgozhat ki, és véget vethet az "adjunk ingyen áfamilliókat a külföldieknek és befektetőknek" rendszeren.
A nyilatkozatokból úgy fest, hogy pontosan ez történik. A lakásfejlesztők örülnek ennek? Nyilván egyáltalán nem. A vásárlók örülnek ennek? Többnyire nem, de ha az állam kitalál a számára kedves célcsoport(ok) (jól láthatóan a minél több gyermeket vállaló, vállalni tudó családok) számára egy olyan rendszert, ami kompenzálhatja őket a mintegy ötödével megnövekvő lakásárak miatt, akkor ők talán elnézik. Főleg akkor, ha az alacsonyabb kereslet mellett esetleg az árak is alacsonyabbak lesznek. Ez utóbbira azonban még nehéz biztosan fogadni, mivel a kínálat várható apadása, a szigorodó energetikai követelmények, a növekvő bérek és a növekedni vágyó hitelezés, vagy a lakáspiac nélkül is terhelt építőipar árazása miatt vélhetően kevés esély lesz az árak érdemi csökkentésére.
A befektetők örülhetnek? Elsőre azt gondolnánk, hogy biztosan nem, de ez is ezer egyéb, a teljes gazdaságot átszövő és érintő változáson, eseményen múlik. Hogyan alakul a bérleti piac, hogyan alakulnak 2-3 év távlatában az alternatív befektetések hozamai, hogyan alakul általánosságban a lakáspiaci ciklus, vagy hogy hogyan alakulnak a kamatok. Amennyiben egy új építésű társasházi lakást a 27%-os áfa megfizetése után is ki lehet adni majd egy bérlőnek évi 5-8%-os nettó hozammal (ehhez nyilván a bérleti díjakban is szükség lesz egy komolyabb emelkedésre), bízva némi további felértékelődésben, ne legyen kétségünk afelől, hogy lesznek olyanok, akik jó biznisznek fogják tartani az új lakás befektetési célú megvásárlását, hacsak addig a biztonságos helyettesítő termékek nem kínálnak hasonló vagy magasabb hozamokat.
Bedőlések, pénzügyi gondok, összedőlő piac?
Bedőlésekről, kivitelezési és pénzügyi problémákról folyamatosan jönnek a hírek, mi is számtalan ilyen esetet feldolgoztunk korábban. A határidőbe szorított piac túlfeszített munkaerő- és alapanyag igénye sok kisebb dominót megborított. Egyedi rémtörténetekkel, és szertefoszlott álmokkal egyre többször lehet találkozni. És ez a következő 1,5 évben inkább várhatóan egyre sűrűbb lesz. Pontosan előre látni és előre jelezni ebben a kérdésben nyilván lehetetlen. Mindenesetre nem árt óvatosnak lenni az előre kifizetett összegekkel, főleg, ha nem egy elkülönített bankszámlára utaljuk azt.
A családok nyerhetnek
Abban szinte biztosak vagyunk, hogy a kormány új ösztönzőket, támogatásokat tervez kialakítani a családok számára a lakásvásárláshoz. Az egyik ilyen elem lehet, hogy az áfa 27%-ra való visszaállása miatt itt próbálnak meg valami egyedi kedvezményt biztosítani, úgy, hogy közben a befektetői szándékkal vásárlók ne juthassanak hozzá ehhez a sok milliós állami támogatáshoz. Ez nyilván átalakíthatja az új építésű lakóparkok piacát is, hiszen a nagyobb családok teljesen más típusú, elhelyezkedésű, méretű és beosztású lakásokat keresnek, mint a befektetők többsége. Ha nem lesz megfelelő a befektetői környezet, akkor akár kikophatnak a kisebb alapterületű lakásokkal operáló belvárosi projektek, és a 4-6-10 lakásos külső kerületi, kertvárosi, és legalább 60-70, de inkább 80-90 négyzetméteres új lakások épülhetnek nagyobb arányban. A várható kedvezmények, támogatások, a CSOK várható új elemeinek persze eddig még egyetlen részlete sem szivárgott ki, de 1,5 éve még van a kormánynak a 2020-as fordulóig. A döntés persze (piaci oldalról) nem árt, ha minél előbb megvan, hogy 2020 után is legyen miből választania a vásárlóknak, hiszen egyelőre (leszámítva néhány projektet) 2020-ra csak csúszások vannak "időzítve".
Biztosítók
