Közjegyzői tér - a lakáshitelesek szmszögéből

Miről van szó?
Tavaly szeptember végén írtunk arról, hogy 2018. október 1-jétől az addiginál jóval magasabb közjegyzői díjak mellett lehet csak lakáshitelt felvenni. Bár a bankok többsége "hivatalosan" átvállalja a közjegyzői díj egy részét vagy egészét, borítékolható volt, hogy az új rendelet többek között a lakáshitelt felvevőkre is rendkívül kedvezőtlenül hat majd, ha másképp nem is, a többi hitelköltségen keresztül.

A közfelháborodás hatására az Igazságügyi Minisztérium több alkalommal is elhalasztotta a 22/2018. (VIII.23.) számú díjrendelet bevezetését, így az végül idén július 1-jén lépett hatályba. Emellett a lakáshitelek számára külön, elvben nekik kedvező rendelkezést foglaltak a jogszabályba: 

• a lakáscélú hitelek egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatának közokiratba foglalásáért az általános (megemelt) munkadíjak 30%-át kell felszámítani (de ennek szigorú feltétele van, lásd alább),

• a közjegyzői hivatali helyiségen kívül lefolytatott eljárásért egységesen 20 ezer forintos munkadíjat számítanak fel, miután korábban ezért a "szolgáltatásért" dupla munkadíjat ("100%-os eltérítés") kérhettek a közjegyzők.

(Fontos tudni, hogy a közjegyzői költségek ezen a munkadíjon felül más tételeket is tartalmaznak, lásd alább).

Csakhogy ezek a kitételek nem hoztak egyértelmű és érdemi költségcsökkenést a lakáshitelesek jelentős része számára (lásd alább). A Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) ma életbe lépő 104. számú iránymutatása emellett az általunk megkérdezett bankok szerint szigorúan határozza meg a 30%-os, csökkentett díjra jogosultak körét. Emellett az említett 20 ezer forintos átalánydíj éppen a kisebb jövedelmű hitelfelvevőket hozza hátrányos helyzetbe.
A rendelet a 30%-os tarifát azon közjegyzőiokirat-tervezetek esetében teszi csak alkalmazhatóvá, amelyeken nem szükséges a közjegyzőnek tartalmi változtatást, illetve kiegészítést tennie. A MOKK iránymutatása ezt a kitételt értelmezi, amikor leszögezi, hogy a tervezetből hiányzó adatok pótlása, a szöveg módosítása vagy rövidítése, és új kötelezettségvállaló nyilatkozat belefoglalása is tartalmi változtatásnak, illetve kiegészítésnek minősül a mai naptól, és ezt a már folyamatban lévő ügyekre is alkalmazni kell. Banki forrásaink szerint a MOKK szigora pont akkor igényel a hitelintézetektől folyamat-átalakítási és fejlesztési lépéseket, amikor a családtámogatások amúgy is jelentős kapacitásokat foglalnak le náluk.

A MOKK másképp látja: az iránymutatás szerintük segíti a pénzintézeteket és az ügyfeleket a rendelet alapján a közokirat tervezetének elkészítésében, hogy az eddiginél egyszerűbb közjegyzői okiratok készüljenek, kedvezőbb díjért. "A jogalkotói szándék egyértelműen a lakáscélú jelzáloghitel-ügyletek során a bankok által tipikusan elvárt, közjegyzői okiratba foglalt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatok egységesítésére, rövidítésére és egyszerűsítésére irányul" - írták megkeresésünkre. Nem minősül tartalmi változtatásnak például, ha a fél kéri, hogy a tervezetben történt elírásokat (pl. név, helyrajzi szám, hitelösszeg, kamatmérték) a közjegyző javítva foglalja közokiratba - hangsúlyozzák. Szerintük az iránymutatás nem nehezíti tehát, hanem megkönnyíti a 30%-os díj alkalmazását.

Mennyi az annyi?
A közjegyzői díjszabásnak minden egyes elemét szabályozza a régi és az új rendelet is, mégsem létezik egységes gyakorlat. A közjegyzői eljárás költsége nemcsak az eljárás helyszínétől, de például az okirat hosszától is függ, és ebből a szempontból rendkívül eltérő a banki-közjegyzői magatartás. Megkértük a MOKK-ot és egy (a jelzáloghitelezésben egyik legnagyobb) magyarországi bankot, hogy mutassák be egy 10 millió forintos jelzáloghitel közokiratba foglalásának jellemző díjszabását a jellemző okirat-hosszúság mellett. A MOKK 5 oldalas, a bank 20 oldalas közokirat-hosszúságot választott. Előbbi azzal indokolta ezt, hogy a pénzintézetek folyamatosan küldik meg a MOKK-nak tájékoztatásul az augusztustól alkalmazott okirat-tervezeteiket, amelyek rövidebbek a korábban megszokottnál. Az általunk megkérdezett banki szakértő szerint azonban az ilyen rövidített tervezetek alkalmazása még várat magára, a gyakorlatban még jóval hosszabb dokumentumok a jellemzőek. Ezek sok esetben a közjegyzők eltérő tartalmi elvárásai miatt lettek ilyen terjedelmesek. A rövidítést gyorsítaná, ha a MOKK közzétetenne egy által elfogadhatónak tartott okiratmintát - véli forrásunk.

A közjegyzők díjazásának számos eleme van: 

• az ügyérték függvényében sávosan változó okiratszerkesztési díj mellett

• az ügyfélpéldányt jelentő kiadmányért, illetve

• az egyéb költségeket (pl. oldalanként 150 forintos leírási díj, utazás, étkezés, tanú, tolmács, stb.) takaró készkiadásért is pénzt kérnek,

• minderre pedig 40%-os költségátalány illeti meg őket a jogszabály szerint.

A MOKK példaszámítása alapján így egy 10 millió forintos lakáshitel közjegyzői költsége közjegyzői irodában folytatott eljárás esetén 47 954, helyszínen folytatott eljárás esetén 75 954 forint. A bank szerint a két szám 61 404, illetve 97 104 forint (ők itt nemcsak hosszabb, 20 oldalas okirattal, de egy órára vetítve az óránként 5500 forintos kiszállási díjjal is számoltak a munkadíj részeként). 

A MOKK alábbi táblázata a korábbi, előző rendelet szerinti helyzetet mutatja be 25 oldalas okirat esetén. 

Elmondható tehát, hogy az általános közjegyzői munkadíj-emelkedés miatt a közjegyzői költségek új szintje egy 10 millió forintos lakáshitel esetében a korábban jellemző díjszabás alsó és felső széle között helyezkedik el, változatlan okirat-oldalszám mellett az alsó sávhoz áll közelebb. A korábbinál kisebb közjegyzői költség az oldalszám csökkentésével érhető el, ez azonban banki forrásaink szerint a gyakorlatban nem terjedt még el.
Érdemes még pár szót szólni az említett 20 ezer forintos költségátalányról, amelyet az új rendelet a lakáshitelek esetében (valószínűleg persze jó szándékkal) a közjegyzői irodán kívüli eljárásokra vezetett be. Nos, ez a költségátalány nem hozta kedvezőbb helyzetbe a lakáshitelesek nagy részét ahhoz képest, mintha a többi közjegyzői eljárás során alkalmazandó másfélszeres szorzót használnák. A korábbi duplázási lehetőség (!) helyett ugyanis ezt a másfélszerezést kötelező jelleggel kell alkalmazni a nem lakáshiteles közjegyzői eljárások esetében. Ahogy a példában is látszik, 10 milliós összeg mellett az okiratszerkesztési díj 25 860 forintról 45 860 forintra, 77%-kal emelkedett a 20 ezer forintos költségátalány hatására. Éppen a kisebb hitelösszeget felvevő, jellemzően alacsonyabb jövedelmű ügyfelek számára kedvezőtlenebb ennek a költségátalánynak az alkalmazása az általánosan bevett másfélszeres szorzó helyett.

Hol tarthatnánk már?
A fentiek azt mutatják, hogy a jogalkotóknak nem sikerült egyértelműen és érdemben csökkenteniük a lakáshitelezésre nehezedő közjegyzői terheket, pedig ma már központi adatbázis és elektronikus megoldások is helyettesíthetnék a közjegyzők munkáját a hitelek közvetlen végrehajthatóságának megteremtésében. Érdemes felidézni a Magyar Nemzeti Bank tavasszal közzétett 330 pontos Versenyképességi Programjának két ide vonatkozó javaslatát. 

• "A lakáshitelekhez kapcsolódó közjegyzői díjak csökkentése: Az általában jelentős részben a hitelfelvevő által fizetendő közjegyzői díjak mértéke túlzottan magasnak tekinthető, ami mind az új hitelek felvételekor, mind a meglévő hitelek kiváltásakor jelentős terhet ró az ügyfelekre. Szükségesnek látjuk ezért a jelzáloghitel-szerződések tekintetében alacsonyabb díjak megállapítását, és a közjegyzői okiratba foglalás folyamatának sztenderdizálás útján történő egyszerűsítését. A mérséklődő adminisztratív terhek a változó kamatozású hitelek kiváltása tekintetében is pozitív hatással járnának, ezáltal hozzájárulva a kamatkockázat csökkentéséhez."

• "A közjegyzői hitelesítés kiváltása egy központi digitális platformmal: A hitelkihelyezés folyamatát egyszerűsítheti a közvetlen végrehajthatóságot biztosító közjegyzői hitelesítés digitalizálása és automatizálása. A rendszer egységesítése és központosítása mind az időigény, mind a költségek tekintetében előrelépést jelenthetne a hitelkihelyezés során. Célszerű lenne a jelenlegi folyamat jogi kereteinek és technikai megvalósításának felülvizsgálata, illetve egy új működési modell kidolgozása, mely egyszerűbb, hatékonyabb, gyorsabb és olcsóbb eljárást eredményezne."

Címlapfotó: Pixabay