Kisebb lakások több szobával - Mi folyik a magyar építőiparban?

A KSH szerint a legutóbbi, 15 évvel ezelőtti nagy lakásépítési hullám idején, vagyis 2003-2004 körül a 40 négyzetméternél kisebb lakások aránya már 7 százalékra nőtt az öt évvel azelőtti 3 százalékról. Azóta ez az arány bizonyosan tovább emelkedett (bár KSH-s mutató nincs erre), különösen azért, mert a kis alapterületű lakások a legjobban bérbe adhatók, s ezeket keresik leginkább a befektetők. Márpedig Budapesten a vásárlók 30-40 százaléka ilyen volt az elmúlt 3-4 évben. 

A lakásárak folyamatos drágulása miatt a saját célra vásárlók is egyre nagyobb arányban mondanak le a nagyobb alapterületről a több szoba javára. Az igényekre válaszolni igyekvő lakásberuházók növelték a közepes és kisebb lakások arányát egy-egy projekten belül. Nem jellemző azonban, hogy engednék tologatni a válaszfalakat a még több szoba érdekében. Nincsenek rászorulva, a kereslet ugyanis annyira masszív, hogy a vevőjelöltek általában elfogadják a felkínált szobakiosztást, a nagy fejlesztők pedig eleve viszonylag széles kínálatot alakítanak ki egy nagy társasházi projekten belül.

Az OTÉK 1997-es rendelkezéseit 2008-ban úgy módosították, hogy nem 6, hanem már 8 négyzetméter a legkisebb lakószoba méret. Ez alatt csak gardróbnak vagy hálófülkének lehet nevezni és eladni. Fontos változás az is, hogy ha egy légtérben van a nappali és a konyha/étkező, akkor a nappalinak legalább 16 négyzetméternek kell lennie. Korábban a fejlesztők trükköztek és egy amerikai konyhás nappalinál a két funkciót együtt számolták. Ma már egyébként jellemző a 24-26 négyzetméteres nappali+konyha egy térben, helyenként 28-30 négyzetméterre is van példa.

A félszoba megjelölést manapság a 8-12 négyzetméteres helyiségre alkalmazzák. "Nagyon oda kell figyelni arra, hogy milyen méreteket és elnevezéseket jegyeznek be a társasházi alapító okirat alapján a tulajdoni lapra. Az előírásokat figyelmen kívül hagyó megoldások később akár gondot is okozhatnak " - figyelmeztetett nemrégiben Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. A szakértő részben arra a CSOK-előírásra utalhatott, amely előírta a minimális lakásméretet vagy szobaszámot.
 

A XIII. kerület példáján keresztül azt néztük meg, hogy a régebben épült házak lakásaiban egységnyi alapterületre mennyi szoba jutott a ma épülő lakásokhoz képest. A felmérésben a most a kínálatban szereplő századfordulón épült bérlakásokat, a 70-es években épült panellakásokat és a most a piacon lévő új építésű lakásokat néztük meg.

A vizsgált alapterület minden esetben 60-70 négyzetméter között volt. Ez alapján megállapítható, hogy a múlt század elején épült, nagy belmagasságú 60-70 négyzetméteres lakások több mint felében mindössze két szoba van. Ezzel szemben az azonos alapterületű panellakások legnagyobb része 3 helyiségből áll, míg a most épülő új lakások esetében 60-70 négyzetméteres alapterülethez szinte mindenhol legalább 3 különálló helyiség tartozik.

Az egyszerre több kerületben is építkező Metrodom értékesítési igazgatója, Kricsfalussy Tamás arra utalt, hogy erősen függ a lokációtól és a célcsoporttól, hogy milyen belső mixet alakítanak ki egy-egy beruházásnál. A XIII. kerületben például a lakások kb. 50 százaléka egy vagy másfél szobás, 30-45 négyzetméteres. A kijjebb lévő helyszíneknél eleve több családos vevőre számítanak, ott inkább a 2 hálószobás, 60-65 négyzetméteres otthonok vannak túlsúlyban. "Az emberek általában nem a négyzetméterre, hanem a szobaszámra koncentrálnak, funkciókra keresnek helyiségeket" - érzékeltette a vásárlói törekvéseket.

A több, nagy lakásszámú projektet maga mögött tudó SISKIN cégcsoport is érzékeli, hogy erősödőben van a több szoba iránti igény. Richter Ágnes marketing igazgató azonban leszögezte: nem cél, hogy élhetetlen méretű szobákat alakítsanak ki. Évek óta eleve úgy alakítják ki a lakásmixet egy-egy projektben, hogy minden célcsoport megtalálja a megfelelő méretű és beosztású lakást magának. Az egy gyermekes családok zömének a nappali+2 szobás, általában 50-65 négyzetméteres otthont ajánlják.

Elmondása szerint a vevőjelölteknek fenntartott bemutató lakásokban mindenki érzékelheti a valós méreteket, s ennek alapján hozhatja meg a végső döntést. Megerősítette, hogy a náluk befektetési céllal vásárlók az elmúlt években kifejezetten a kisebb alapterületű, általában 1-2 szobás ingatlanokat keresték, mert ezeket lehet a legjobban kiadni.

A Reax Invest értékesítési képviselője szerint már jó pár évvel ezelőtt is viszonylag magas volt a kis alapterületű és ennek megfelelően kis szobaszámú lakások aránya egy-egy beruházásukban. Jelenleg az 50-55 négyzetméteresnél kisebb alapterületű otthonok aránya meghaladja az 50 százalékot az új projektjeikben. Megerősítette: az érdeklődők két azonos méretű lakás közül növekvő arányban inkább a több szobásat választják.

Fotó: Pixabay