Jó hírek érkeztek a lakásáfáról - Nem feltétlenül lesz drágább a lakás
Az elmúlt napokban mi is sokat foglalkoztunk vele és mostanra a Pénzügyminisztérium (PM) is állást foglalt a 2020. január elsejétől hatályba lépő lakásáfa-emelés egyes kérdéseiről. Bár mind a vásárlók, mind a lakásfejlesztők szempontjából sok a bizonytalanság, most úgy tűnik, jó hírt kaptak a piac szereplői. Az előlegfizetésnek mint áfacsökkentési módnak ugyanis feltehetően csak az üzleti kockázatvállalás szab majd határt, a zárolt számlák körül azonban nem árthat tisztázni néhány lehetséges félreértést.
Mint közismert, 2020. január 1-jétől visszaáll az új lakásépítések 27 százalékos áfaterhe. A hír nyilvánosságra kerülése óta mind a beruházókat, mind a lakásvásárlókat élénken foglalkoztatja, hogy mi lesz azon beruházások áfaterhével, amelyek áthúzódnak 2020-ra. A napokban megjelent tájékoztatójában már a PM is megválaszolta ezeket a kérdéseket, most pedig Fehér Tamás, a Jalsovszky ügyvédi iroda szakértője világított rá a legfontosabb kérdésekre.
Fizethető hamarabb a vételár
A Minisztérium a tájékoztatóban kimondja: az áfa mértéke azon múlik, hogy az előleget mikor fizetik meg. Az áfa-teher tehát valóban csökkenthető, ha a vevő a vételárelőleget az 5 százalékos időszakban teljesíti, függetlenül attól, hogy a lakás tényleges átadása átcsúszik a 27 százalékos időszakra.
Ezáltal lényegében megerősítette a Minisztérium, hogy az előlegfizetés jogszerűsége nem függ a lakás készültségi fokától. Azaz, az előleg fizetése akár úgy is jogszerű módja lehet az áfa-teher csökkentésének, ha az építkezést még el sem kezdték. A Minisztérium azonban figyelmeztet, hogy az ilyen megoldások várhatóan kevésbé lesznek népszerűek, mert azok jelentős jogi kockázatot hárítanak a vevőre.
Zárolt számlák
A Minisztérium közleménye szerint ahhoz, hogy az ellenértéket előlegként lehessen figyelembe venni szükséges, hogy az eladó ténylegesen rendelkezzen azzal, azt a részére jóváírják. Nem jelent tehát megoldást az áfa csökkentésére egy olyan ügylet, amelyben a vevő ugyan még 2019-ben, de például egy letéti számlára fizeti meg a vételárat, úgy, hogy a fejlesztő csak valamilyen feltétellel juthat ténylegesen az összeghez.
Az ügyvédi iroda megítélése szerint azonban nem vonatkozhat ez a korlátozás a banki finanszírozással megvalósult lakásépítkezések során előszeretettel alkalmazott úgynevezett zárolt számlákra. Az ingatlanfejlesztések egy jelentős részében a fejlesztő azért tudja megkezdeni a beruházást, mert ahhoz maga is banki hitelt vesz igénybe. A fejlesztő finanszírozó bankja pedig biztosítékokkal bástyázza körbe az általa adott hitelt. Ezen biztosítékok egyik bevett formájaként a finanszírozó bank rendszerint megköveteli a fejlesztőtől, hogy a vevőktől beérkező pénzeket egy speciális, zárolt vagy óvadéki számlán fogadja. Ennek az az értelme, hogy így a bank kontrollálni tudja, hogy az eladó milyen célra használja a beérkező összeget.
A fenti típusú zárolt számla alkalmazása - bár a saját bankja javára csorbítja az eladó rendelkezési jogát - a szakértő szerint nem jár azzal a következménnyel, hogy a vevőtől beérkező előleg ne kerülne jóváírásra az eladónál. Sőt, az eladó éppen a rendelkezési jogát gyakorolja, amikor megterheli a vevőtől beszedett pénzösszeget. Így vélhetően a PM állásfoglalásának logikája alapján sincs akadálya annak, hogy az ilyen típusú zárolt számlákra 2020 előtt érkező előlegek még az 5 százalékos áfa alá essenek.
Biztosítók
