Így kellene átalakítani Budapestet, hogy valóban élhető város legyen

Minden "pesti" tudja, merre nem kellene közlekedni bizonyos napszakokban, hol vannak dugók még hétvégén is, illetve merre induljon, ha éttermet, sportolási lehetőséget keres, vagy egyszerűen csak ki akar rúgni a hámból. Ezek a városrészek szenvednek a zsúfoltságtól, a parkolóhelyek hiányától, a zajtól és a járművek környezeti terhelésétől. A jelenséghez csak néhány kiemelt helyen (Vár, bulinegyed) járulnak hozzá a turisták, sok helyen inkább az itt dolgozókról, a bejárókról, vagy a más városrészekből ezekre a helyekre áramló helyiek tömegéről szól a történet.

A városlakók is szeretnek munka után lazulni, levezetni egy kicsit, esetleg sportolni (akár még napközben is), harapni valami gyorsat, üzleti ebédre beülni egy elegánsabb étterembe, vagy este elmenni valahová vacsorázni, megnézni egy filmet, vagy csak egyszerűen szórakozni. Világos, hogy ha ezek a funkciók a város több különböző pontján is megtalálhatók, akkor csökken a nyomás az egyébként túlterhelt városrészeken. 

A Váci út
Ezek a szolgáltatások viszont oda települnek, ahol elegendő fogyasztóra számíthatnak, és ott sem automatikus a megjelenésük. Vegyük például Budapesten a Váci úti irodafolyosót. Már ma is több tízezer ember dolgozik itt, és hamarosan még sokkal többen fognak, mert számos komoly fejlesztés zajlik a Nyugati és az Árpád-híd között. A Váci út példája már most is jól mutatja, hogy milyen fontos szerepe lehetne a belváros tehermentesítésében a funkciók átgondolásának és összehangolt fejlesztésének.

Ha végigtekintünk, a Lehel tértől az Árpád-hídig tartó szakaszon, azt találjuk, hogy az itt dolgozó több tízezer embernek gyakorlatilag semmilyen munka utáni szórakozási vagy kikapcsolódási lehetősége nincs. Az irodafolyosó és a közvetlenül vele párhuzamos utcák kantinokkal, azaz leginkább csak ebédet kínáló vendéglátó egységekkel vannak tele, alig találni köztük olyat, ami este is nyitva lenne. A Váci út - mint sugárút - ma még elsősorban közlekedési "ütőér" és nem a kellemes időtöltés helyszíne, nem sétatér. Mozi, kulturális funkciók, éttermek sportolási lehetőség nagyon kevés van, hiányoznak egy délutáni sör legurítására alkalmas pubok, de még üzleti tárgyalásokra használható magas színvonalú étteremért is be kell menni a belvárosba - hívta fel a figyelmet Dános Pál, a KPMG igazgatója.


Ugyanígy hiányoznak a parkok, vagy a játszóterek, és más gyerekbarát funkciók, és alapvető probléma, hogy az irodafolyosónak gyakorlatilag nincs színvonalas kapcsolata a 200 méterre fekvő Duna-parttal, noha ott a vizes VB okán jelentős fejlesztések történtek. A kapcsolat hiánya nem azt jelenti, hogy ne lehetne lesétálni oda. Természetesen le lehet, de erre a néhány kutyasétáltatón és futón kívül senki sem veszi a fáradtságot, mert nincs elegendő vonzó étterem, kávézó, kocsma, vagy legalább pavilonok, amik valamilyen vonzerőt gyakorolnának az irodaépületekben dolgozók, főként fiatalok számára.

A Váci út ebben a formájában kizárólag egy közlekedési folyosóval kombinált munkahelyi övezet, ami nem rendelkezik olyan vonzerővel, ami itt tartaná munka után a sok tízezer dolgozót, vagy ide csábítaná az esti programot keresőket. Pedig az ilyesminek jelentős önértéke is van, hiszen a munka után kicsit még sportolók, valahova beülők csökkentik a délutáni csúcsforgalmat, és pénzt költenek, munkalehetőséget adnak az itt lakóknak is.

Az irodafolyosó jelenlegi állapota arra hívja fel a figyelmet, hogy a városépítést nem lehet (és soha nem is lehetett) teljes egészében a piacra bízni, egyszerűen azért, mert a piac nem a kísérletező kedvéről híres, és vannak olyan funkciók, amelyek létesítése a beruházót nem kecsegteti üzleti haszonnal ("csak viszi a helyet"), városépítészeti szempontból azonban jelentőséggel bírnak. Az ilyen funkciók kialakításáról az engedélyezési eljárás során lehet megállapodni a beruházóval, vagy olyan ösztönző rendszert kell kialakítani, ami mellett már megéri ezeknek teret biztosítani. A beruházók, az önkormányzatok és az állam összehangolt tevékenysége, egy hosszabb távú stratégiai terv léte nélkülözhetetlen ahhoz, hogy a megújuló városrészek hozzájáruljanak a belváros tehermentesítéséhez - tette hozzá a szakember.
 

Legnagyobb projektek
Ilyen szabályok természetesen léteznek, aki most épít irodaházat a Váci úton, annak a föld alatt garázst, a földszinten pedig üzleteket kell kialakítania. De az is látszik, hogy van még tennivaló, és a lehetőségek most kifejezetten kedvezők a jó tervek megvalósítására, mert Budapesten jelenleg is több olyan óriási fejlesztés zajlik, illetve van tervbe véve, amiknél még nem késő a megfelelő funkciókkal történő feltöltésről beszélni. Ezek a fejlesztések érdekességekkel, üzletekkel, jó minőségű szállás, vásárlási és vendéglátóipari funkciókkal felruházva hozzájárulhatnak a belváros tehermentesítéséhez is. 

• Dél-Buda életét minden bizonnyal átalakítja a Futureal által beindított Etele Pláza építése, és a hozzá kapcsolódó projektek, valamint a 65 000 négyzetméteres Budapest One irodapark, ami máris gőzerővel épül a Kelenföldi pályaudvar és az M1-M7 kivezető szakasza közötti területen. Az Etele pláza és környéke így szintén megtartó erejű városrészi központtá válhat.

• Maradva Dél-Budán a Property Market fejlesztésében már épül a Mol székházat is magában foglaló Budapart projekt, amely a Budafoki út és a Kopaszi-gát közötti 15 hektáros területet foglalja magában. A fejlesztők irodákat, lakásokat, szállodát, vízparti környezetet, csökkentett gépjármű forgalmat, sportolási lehetőséget, valamint egy önálló bevásárlóutcát és sok szórakozóhelyet ígérnek.

• Észak-Pesten a HB Reavis fejlesztésében megvalósuló Agora Budapest projekt az Árpád híd tövében ígér élhető tereket és új városközpontot. Ez öt magasházból, 136 ezer négyzetméter irodából, 11 ezer négyzetméter kereskedelmi egységből áll, és mire 2023-ra elkészül, a tervek szerint 12 ezer ember munkahelye lesz. Ez egészül ki a Rendőrpalota és Nyugdíjfolyósító mellé épülő "The Twist" néven emlegetett sokemeletes komplexummal, amelyet a GTC fejleszt. Így a híd pesti hídfője igazi új városközponttá válhat. Látható, hogy itt elsősorban irodafunkciókat álmodnak a befektetők, a környék akkor válhat embereket megtartó városrészi központtá, ha ehhez megfelelő bevásárlási, kulturális és szórakozó funkciók is kapcsolódnak.

• Hipermodern megoldásaival, és zöld felületeivel már a tervekben is városközponti funkciókat ígér a Centrál Park, amely a Westend mögötti területen 9 hektáron valósul meg a Gránit Pólus Csoport fejlesztésében. A beruházók itt irodák, lakások, és egy szálloda mellett egy két hektáros parkot és egy smart cityt képzeltek el, amely modernségével és építészeti megoldásaival lehet vonzó az emberek számára.

• A Váci úti irodafolyosó egy másik nagy beruházása lehet a Reno udvar néven ismert volt csavargyári terület, amelynek projektgazdája az Optima Befektetési Zrt. A tervezett 6,2 hektárt magában foglaló City 2020 projektben egy 90 méteres irodaépület mellett ugyancsak épülnének lakások, üzletek és szórakozást, kikapcsolódást szolgáló épületek is, bár hotel funkcióról eddig nem érkeztek hírek.

• Kicsit beljebb a Váci úton jelenleg is két nagy irodaház épül. A Dózsa György út és az Angyalföldi út sarkán a KPMG mellett is nagyberuházás kezdődik, vele szemben pedig hamarosan bontja a SKANSKA a Vízművek székházát, hogy ott is új irodaház épüljön. Itt újabb több ezer munkahely jöhet létre, de nem látszanak azok a kiegészítő funkciók, amelyek városrészi központtá emelhetnék a környéket.

• Észak-Pesten, a Népligetnél, a Könyves Kálmán körút belső oldalán a Wing Zrt. egy 40 ezer négyzetméteres irodakomplexum felhúzását tervezi Liberty House néven. Ez is egy nagy potenciállal rendelkező beruházás lehetne, mert lakóépületekkel és más funkciókkal kiegészülve megteremthetné a kapcsolatot az Népliget metróállomás és a Lurdy ház között, és ezzel itt is egy új városközpont jöhetne létre a már meglévő és frissen átadott Telekom székházzal együtt.

• Dél-Pesten az egykori Közvágóhíd területén is hatalmas beruházás készülődik az APD Real Estate Kft. fejlesztésében. A soroksári úti beruházás a tervek szerint 7-12 szintes tömbökben, 1232 lakást, 45 ezer négyzetméternyi irodahelyiséget, kétszáz hotelszobát, közel kétezer férőhelyes mélygarázst, valamint éttermeket, áruházakat foglal magában.

Többközpontú város és annak előnyei
Az egyes ingatlanfejlesztések segíthetik a többközpontú város fejlődését, ami általában a hagyományosan kialakult egykori helyi központok (mint pl. Rákosliget, vagy Cinkota központja), vagy az elmúlt évtizedek városfejlesztése során kialakított városi alközpontok (mint pl. az Örs vezér tere, vagy a Flórián tér), illetve kerületi központok (mint pl. a Böszörményi út, vagy az újpesti Árpád út) megújításával, megkopott funkciógazdagságának újrafejlesztésével valósítható meg akár több különféle beruházás összehangolt együttesével, akár pedig nagyobb, integrált projekt esetén egyetlen sokszereplős akció keretében - mondta el Ongjerth Richárd, a Magyar Urbanisztikai Tudásközpont vezető tanácsadója.

A kulcsszó a városközpontok esetében a funkciósűrűség és a funkciógazdagság, a változatosság. Ez jellemzően a színvonalas, a központ szerepétől függő kiskereskedelemet, szolgáltatásokat, az ezekhez társuló, rekreációt, vendéglátást, emellett egyes közintézményeket igényli. Ehhez társulhatnak különféle irodai munkahelyek, és lakások is. Fontos emellett a jó elérhetőség az ellátandó területről (az olyan közintézményeknek, mint pl. az iskolák, óvodák, amelyeknek jól megközelíthetőnek kell lenniük, de viszonylag zavartalan körülményeket igényelnek, vagy a nagy, monolit egységeknek, mint pl. a sportlétesítmények, vagy vásárcsarnokok a központ mellett, vagy annak a szélén van a helyük, mert méretükkel a változatosság ellen hatnak) - tette hozzá a szakember.

Egy városban bizonyos népességszám, illetve területméret felett általában több (al)központ alakul ki a racionalitás jegyében. C.D.Harris és E.L.Ullmann 1945-ben közölte a “többmagvú városszerkezeti modellt". Lényege, - erősen leegyszerűsítve - hogy bizonyos városi funkciók vonzzák, míg mások “taszítják egymást". Az összetettebb kínálat (nagyobb választék) nagyobb vonzással rendelkezik , míg egyes funkciók a zavaró kölcsönhatások miatt elkülönülnek (például a lakóterületek és a lakóterületeket zavaró környezetterheléssel járó területek). Az elég nagy eltérő típusú területek hatékony szervezése eleinte csak “funkcionális sűrűsödések", összetettebb esetben (al)központok kialakulásához vezet. Ezek a “sűrűsödési pontok" - megfelelő szervezéssel (városszerkezet tervezéssel) városi HUB-okká fejleszthetők, amelyek akár valódi (al-, mellék-)központokká is válhatnak.

A többközpontúság feltétele és előnye a térbeli munkamegosztás, a környezetterhelés térbeli megoszthatósága (mérsékelt közlekedési igény), a multimodalitás (a közlekedési módok diverzifikált kínálata), parkok - zöldfelületek, gyalogos elérhetőség (“walkability"/“kis távolságok városa"), megfelelő identitás (építészeti arculat, image, kulturális üzenet). A városszerkezet alakítása összetett feladat, amely egyre dinamikusabb eszközöket igényel. Az új generációkra gyakorolt hatások miatt - a nem is távoli jövőben - a városközpontok is várhatóan átalakulnak (AI, IoT, robotika, Big Data, sharing, önvezető járművek, smart solutions, energia- és vízmérleg, a környezeti minőség iránti igény növekedése stb.). - mondta el dr. Nagy Béla, a Mű-Hely Tervező és Tanácsadó Zrt. várostervezője.

A többközpontú város funkcionális előnyei egyrészt a rövidebb távolságok, utazások, az erősebb helyi gazdaság (akkor is, ha multi divatmárkákkal van tele a főutca, hiszen ezek rendszerint franchise rendszerben működnek), itt kerül elköltésre a környéken élők jövedelmének nagyobb része, ami a helyi adóbevételeket is növeli. Nem elhanyagolható szempont, hogy a rendezett, prosperáló központok jelentős hatást gyakorolnak az ingatlanárakra. Mindez - a nyugat-európai nagyvárosok gyakorlata szerint - megköveteli a városközpont folyamatos menedzselését is, a bevásárlóközpontokéhoz hasonló elvek, módszerek alkalmazásával - tette hozzá Ongjerth Richárd.

Társadalmi szempontú előnye, hogy az ilyen városközpontok egyben találkozóhelyek is, ahol a helyi közösségi kapcsolatok rendszeresen épülnek, illetve fennmaradnak, az emberek ismerik egymást, és ettől jobban otthon érzik magukat, a vonzóbb megjelenés, a jobb működés ugyanakkor növeli a helyiek identitástudatát, büszkeségét.

Környezeti szempontból a rövidebb távolságok csökkentik az autóhasználatot, és előtérbe helyezik a biciklizést, gyaloglást, ezáltal csökkentve az ÜHG-kibocsátást. A helyi figyelem jobban kiterjed a köztisztaság, a karbantartás minőségére is, ami viszont az épített környezet értékeit hangsúlyozza, tudatosítja az ott élőkben. Az ilyenkor szokásos gyalogos belvárosok ugyanakkor az ÜHG-n kívüli szennyezőanyagok kibocsátása, illetve a zajterhelés csökkenése szemszögéből is előnyös.
 

A többközpontúság kezdetei
A többközpontú nagyváros gondolata sem külföldön, sem Magyarországon nem új, nagyjából a 19. század végéről, a 20. század elejéről származik, amikor a gyors városnövekedés túlzsúfolttá tette a nagyvárosok főközpontját. Sajátos változata volt az 1970-ben elfogadott budapesti általános rendezési tervben foglalt megoldás, amellyel - a nemzetközi szakirodalomban szintén gyakori "decentralizált koncentráció" elvét az akkori építészeti felfogás szerint adaptálva - a város külső központjaira a nagy laksűrűséget megvalósító lakótelepeket tervezett, lásd pl. Csepel, Újpest, Pesterzsébet, Kispest, vagy Rákoskeresztúr városközpontját. Jó példának mondhatjuk azonban a német nyelvterület számos nagyvárosának - pl. Bécsnek, Berlinnek, vagy Münchennek - a kerületközpontjait, alközpontjait, ahol elkerülték a budapestihez hasonló radikális beavatkozásokat, vagy éppen modernizálva visszaállították a történeti beépítéshez hasonló városi szövetet.

Tudnivaló, hogy a budapesti várostervezés az elmúlt évtizedekben is a célok között szerepeltette a központrendszer fejlesztését, ez azonban sosem élvezett eddig akkora politikai támogatást, hogy a hetvenek-nyolcvanas éveket követően - amikor ennek a gondolatnak a jegyében épült ki az Örs vezér tere a Sugár áruházzal, a Flórián tér alközpontja a Flórián áruházzal, vagy éppen a Tétényi út-Etele út lakótelepi központja az Etele üzletházzal, és a mellette lévő szolgáltató, kulturális létesítményekkel - nem volt sem fejlesztéspolitikai aktualitása, sem pedig szakmai eszköztára az ilyen jellegű beavatkozásoknak.

Üdítő kivételt jelentett ez alól az eredetileg központ nélkül kialakult 12. kerület, amely egy félig-meddig tudatos, több cikluson átívelő útkeresés nyomán erősítette meg a MOM Park Bevásárlóközpont környékének központi jellegét, a MOM Sport kerületi sportközponttal, és ezt követően a MOM Kulturális központ környékét is, majd pedig kialakult, hogy a Böszörményi úton jön létre a Hegyvidék új Főutcája, Böszörményi Korzóvá alakítva az útvonalat, és a mellette fekvő üzletállományt is.
 

Ingatlanfejlesztésből városközpont
Az ingatlanfejlesztés lényege, hogy általában egy, esetleg néhány ingatlanra terjed ki, jól körülhatárolt céllal, minden esetben profitorientáltan, piaci résztvevők végzik, míg a városfejlesztés általában nagyobb területre terjed ki, komplex fejlesztési programmal rendelkezik, gazdasági eredménye lehet null-szaldós, veszteséges vagy nyereséges; a városfejlesztés önkormányzati feladat. Ha egy ingatlanfejlesztés mérete, funkcionális összetettsége stb. következtében az ingatlanfejlesztés elér egy kritikus méretet (“tematikus park" jellegűvé válik), akkor a két szféra összemosódhat, de a célokat tekintve nem; azaz a piaci értéket hordozó, az értékesíthetőséget javító elemek közé beépülhetnek “nem piaci jellegű" ellátó elemek egy ingatlanfejlesztési projektbe, de egy “új városközpont" komplex funkció-összetételt feltételez, amihez ugyanúgy hozzátartoznak a tágabb vonzáskörzetet kiszolgáló intézmények, irodák, munkahelyek, a kulturális-, kereskedelmi-, szolgáltató- és egyéb közösségi funkciók, mint az ott élők lakásai és mindennapi, rendszeresen használt funkciói - beleértve a megfelelő minőségű környezetet (infrastruktúrval, zöldterületekkel) is. A funkciók működése, működtetése kifnomult egyensúlyi rendszert kell, hogy képezzen. Egy “új városközpont" kialakulása a társadalmi-, gazdasági-, kulturális körülményektől függ (vö: ezredforduló utáni kávéházak vs. “Buli-Negyed"). A vegyesség, a diverzifikáltság, az időbeli kihasználás és a megfelelő méret, a működ(tet)éshez szükséges “kritikus tömeg" megléte is szükséges. Mivel a társadalom sokkal gyorsabban változik, mint a fizikai (épített és természeti) környezet, ezért célszerű nyitott rendszerben, többféle forgatókönyvben gondolkodni; a város a mai és a későbbi generációk értelemzésében egyre inkább közelít egy internetes platformhoz: használni akarják - foglalta össze dr. Nagy Béla.

Fotó: Pexels